Thị trường căn hộ bán trong năm 2018 ghi nhận những điều chỉnh liên tục trong việc triển khai dự án của chủ đầu tư với số căn chào bán duy trì ở mức cao gần bằng năm 2017. Trong quý IV/2018, thị trường đón nhận thêm 8.112 căn hộ, tăng 28% theo quý, đưa tổng nguồn cung cả năm đạt 30.792 căn và tổng nguồn cung lũy kế từ năm 1999 đạt 260.247 căn. Nhìn chung, cơ cấu và loại sản phẩm đa dạng giúp cho khả năng hấp thụ của thị trường vẫn tốt trong khi giá bán trung bình tăng.

Thị trường căn hộ bán TP.HCM, nguồn cung chào bán.

Trong năm 2018, tỷ lệ phân khúc trung cấp và bình dân (trên tổng nguồn cung mới) giảm so với năm 2017. Phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng nguồn cung mới năm 2018 (2017: 64%) và phân khúc bình dân chiếm 2% (2017: 15%).

Tại phân khúc bình dân, mặt bằng giá đã tăng lên đáng kể sau giai đoạn phát triển vừa qua. Phân khúc trung cấp ghi nhận sự điều chỉnh thời gian chào bán của một vài dự án lớn sang năm 2019. Trong khi đó, phân khúc hạng sang quay trở lại với dự án Cove Residence được chào bán trong quý II, và tiếp đến là một loạt các dự án như The Vertex Private Residence, Apha Hill, Grand Manhattan và Metropole.

Xét về vị trí, do thiếu hụt quỹ đất cho phát triển nhà ở và những khó khăn trong việc lấy được quyền sử dụng, nguồn cung tại các quận trung tâm (bao gồm Quận 1 và Quận 3) còn hạn chế. Các dự án gần đây có xu hướng tập trung về các khu vực lân cận như: Quận 2, Quận Bình Thạnh, Quận 4 và Quận 7. Trong năm 2018, phía Nam đứng đầu về lượng nguồn cung (53%) nhờ các dự án trung và cao cấp tại các Quận 7, 8 và Bình Chánh. Khu Đông chiếm 29% chủ yếu tại khu vực Quận 2.

Cải thiện về cơ sở hạ tầng mà đặc biệt là việc thi công tuyến tàu điện ngầm số 1 và cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây đã thay đổi bộ mặt của khu Đông trong các năm qua từ 2012.

Bộ mặt khu Đông thành phố đã có sự thay đổi đáng kể.

Tình hình tiêu thụ trong quý IV và cả năm 2018 khá khả quan tại các phân khúc. Tổng lượng căn bán được trong năm 2018 đạt 31.083 căn, cao hơn tổng nguồn cung chào bán mới cả năm mặc dù giảm 12% so với năm trước. Lượng giảm đáng kể này một phần do ảnh hưởng từ vụ cháy chung cư vào cuối quý I. Lượng tiêu thụ trung bình của các dự án mới chào bán đạt 75%. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 90% đến 100% được ghi nhận tại một số dự án của các chủ đầu tư uy tín và vị trí tốt như Empire City và Metropole ở phía Đông và Midtown ở phía Nam,... Xét về phân khúc, phân khúc trung cấp chiếm 54% số căn bán được trong năm 2018.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý IV/2018 ghi nhận ở mức 1.709 USD/m2, tăng 6% so với quý trước và 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng đáng kể này, so với năm ngoái, là do nguồn cung phân khúc hạng sang tăng trong Quý 4/2018 đồng thời mức giá của các dự án này cao hơn hẳn mặt bằng giá hiện tại. Phân khúc hạng sang ghi nhận mức giá của một vài dự án lên tới 7.000-8.000 USD/m2 hoặc hơn. Theo vị trí, giá bán trung bình khu Đông ghi nhận ở mức 1.838 USD/m2, tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái và đứng thứ hai toàn thị trường chì sau khu trung tâm.

Giá bán trung bình khu Đông đứng thứ hai toàn thị trường và chỉ sau khu trung tâm.

Dự đoán trong năm 2019, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm đa số nhờ các dự án quy mô lớn như: VinCity GRANDPARK (~44.000 căn, Q9), Akari City (~3.400 căn, Q. Bình Tân) và Safira Khang Điền (~1.500 căn, Q9). Về khu vực, phía Đông sẽ là điểm nóng của thị trường trong năm tới, đặc biệt là khu vực Quận 9.

Về mặt sản phẩm, các sản phẩm được đầu tư nhiều hơn về thiết kế, tiện ích, vật liệu hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Đặc tính sản phẩm từ tiêu chuẩn đến khác biệt cũng được chủ đầu tư quan tâm như: Dự án ROME Diamond Lotus đi đầu về chuẩn căn hộ xanh và tiêu chuẩn an toàn quốc tế. Về giá, giá bán trong năm 2019 được kỳ vọng sẽ tăng trung bình là 3%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp được dự báo có mức tăng thấp hơn là 1%.

Đỗ Quyên