Thực tế, thời gian qua, những dự án nằm ở khu vực đắc địa hay còn gọi là “đất vàng” của các khu đô thị, thành phố lớn, thực hiện không hiệu quả đã gây bức xúc trong dư luận. Có những đơn vị, không đăng ký các điều kiện kinh doanh liên quan đến hạ tầng giao thông, đến xây dựng cơ bản mà vẫn nhận được dự án ở vị trí đắc địa. Họ thực hiện nửa vời, có dấu hiệu chuyển nhượng dự án… làm ảnh hưởng đến môi trường đầu tư chung, làm cho việc thực hiện Luật Đất đai bị biến dạng, méo mó.

Chính vì thế, những phân tích, nhận định của các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai dưới đây như một hồi chuông, giúp nhà quản lý, cơ quan chức năng, chính phủ xem xét, điều chỉnh cho phù hợp, tránh Luật đã ban hành nhưng bị lợi dụng kẽ hở để làm sai, vi phạm … cho lợi ích riêng.

Sửa “lỗ hổng”

Trên VOV, GS Đặng Hùng Võ lấy dẫn chứng và phân tích rằng số quy định trong Luật Đất đai 2013 là "vi hiến". Luật quy định dự án “treo” được gia hạn 24 tháng, sau đó tiếp tục “treo” thì nhà nước thu hồi đất và tài sản đã đầu tư trên đất.

Ảnh chỉ có tính chất minh họa.

"Theo tôi, đây là quy định vi hiến, vì đất đai sở hữu toàn dân có thể tịch thu, còn tài sản trên đất không thể tịch thu. Hiến pháp đã quy định Nhà nước không quốc hữu hóa bất cứ tài sản của ai hình thành hợp pháp", GS Võ nói.

Nghị quyết 19 của Ban chấp hành Trung ương về vấn đề đất đai lại quy định theo hướng đối với dự án “treo” sẽ áp dụng biện pháp đánh thuế, xử phạt cao. Nhưng Luật Đất đai không đi theo hướng này, GS Võ bổ sung thêm.

GS Võ phân tích, quy định về những trường hợp nào Nhà nước áp dụng cơ chế thu hồi đất thì không phải chỉ trong Luật Đất đai 2013 mà được quy định trong Hiến pháp. Đó là, những trường hợp đất đai sử dụng cho quốc phòng, an ninh phát triển vì lợi ích quốc gia vì lợi ích công cộng.

Luật Đất đai định nghĩa khá rõ thế nào là đất quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng. Nhưng cụm từ “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia” thì hoàn toàn không định nghĩa mà chỉ đưa ra những dự án nào thuộc về diện Nhà nước thu hồi đất.

Một khái niệm đưa ra mà Luật Đất đai không định nghĩa thế nào là “lợi ích quốc gia”. Trong khi đó, nếu quay lại Luật Đất đai 2003 sẽ thấy có định nghĩa rất rõ về đất sử dụng cho lợi ích quốc gia. Đó là những đất xây dựng các trụ sở của cơ quan nhà nước, đất sử dụng phục vụ các dịch vụ công của nhà nước. Nếu chỉ áp dụng ngay định nghĩa của Luật Đất đai 2003 thì rất nhiều loại dự án ở trong quy định Điều 61, Điều 62 Luật Đất đai 2013 không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất.

Một kẽ hở nữa được GS Đặng Hùng Võ phân tích và dẫn chứng là vấn đề quy định mức hạn điền đất nông nghiệp đối với hộ gia đình cá nhân. Theo GS Võ là cần bỏ quy định này đi khi không phù hợp với thực tế. Quy định hạn mức với hộ gia đình nhưng với các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp lại không có hạn mức. “Khi hộ gia đình đăng ký trở thành một doanh nghiệp thì sẽ không bị áp dụng hạn mức, việc đăng ký doanh nghiệp hộ gia đình không quá 20 phút để thực hiện thủ tục. Chỉ 20 phút thôi đã lách được qua Luật Đất đai, thế thì quy định làm gì?”, GS Võ nói.

Thiếu những quy định đối với các dự án BT

Ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, quy định về các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất trong Luật Đất đai 2013 quá rộng. Thực tế hàng nghìn dự án được thu hồi và thực hiện là các đơn vị tham mưu và người lãnh đạo thiếu hẳn quy chế công khai, minh bạch, dân chủ.

“Giá đất đối với các dự án BT "đổi đất lấy hạ tầng" của doanh nghiệp đang sử dụng còn nhiều vấn đề bất cập. Giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án hiện đang thực hiện theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành thấp hơn rất nhiều theo giá thị trường, gây thất thoát lãng phí đất đai chưa sở hữu toàn dân, làm lợi cho nhà đầu tư”, ông Hùng cho biết

Theo ông Trần Ngọc Hùng, các kẽ hở như quy định về các dự án do Nhà nước thu hồi đất rộng, giá đất áp chưa sát giá thị trường đã dẫn đến tình trạng “chạy” dự án vào các khu đất vàng. Việc hàng loạt mảnh đất vàng được thu hồi giao cho chủ đầu tư như: Cơ khí Trần Hưng Đạo, Cơ khí Quang Trung (Hà Nội) nhà máy Ba Son (TP.HCM)… là những minh chứng. Đa số các dự án thực hiện theo cơ chế xin – cho không đấu thầu, gây tổn thất rất lớn cho ngân sách và tạo điều kiện cho tham nhũng và lợi ích nhóm.

Đối với cơ chế của các dự án BT, GS Đặng Hùng Võ cho biết, Luật Đất đai chỉ quy định về thẩm quyền giao đất BT còn phần định giá thì hoàn toàn không có. Đây là lỗ hổng rất lớn trong Luật Đất đai 2013, điều này khiến các dự án BT kiểm tra tới đâu, xuất hiện sai phạm tới đó.

GS.Đặng Hùng Võ.

“Dùng đất để đổi lấy hạ tầng nhưng việc định giá đất thì luật không quy định ai là người có trách nhiệm kiểm toán giá trị đất đai, công trình nhà đầu tư đã làm. Điều này dẫn đến lỗ hổng trong quản lý dự án BT", GS Võ nói.

N.Hòa (t/h)