2024 được nhìn nhận là năm phục hồi của nhiều doanh nghiệp bất động sản khi các nút thắt về pháp lý đã dần được tháo gỡ với việc thông qua Luật nhà ở (sửa đổi), Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi). Điều này sẽ tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng cho các chủ đầu tư có hồ sơ pháp lý và năng lực tốt có thể triển khai được dự án.

Ngoài ra, tình hình kinh tế vĩ mô tích cực hơn cũng được kỳ vọng sẽ hỗ trợ cho sự trở lại “đường đua” của các doanh nghiệp bất động sản.

Những yếu tố thuận lợi này đã được ban lãnh đạo Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, mã SCR) đề cập trong Báo cáo thường niên 2023, và coi đó là cơ hội để chuẩn bị cho một cuộc bứt phá đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới sau thời gian “sống chậm” nhằm củng cố sức mạnh nội tại.

Trong giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản, mục tiêu TTC Land đặt ra là không mở rộng dự án, thay vào đó là tập trung vào những hoạt động hiện hữu, quản lý và vận hành các sàn thương mại cho thuê để duy trì nguồn thu ổn định. Đồng thời, hoàn thiện pháp lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho những cư dân hiện hữu.

Bên cạnh đó, công ty cũng rà soát và ổn định lại bộ máy tổ chức, cơ cấu vận hành, cũng như đánh giá lại các danh mục đầu tư để kịp thời có biện pháp tái cấu trúc toàn diện nhằm thích nghi với tình hình thực tế.

Năm 2024 khi thị trường bất động sản rục rịch “ấm” lại, TTC Land cũng bắt đầu đẩy mạnh hoạt động tái cấu trúc, mở đầu bằng việc “thay máu” dàn lãnh đạo cấp cao, từ cơ cấu các Thành viên Hội đồng quản trị (HĐQT) đến thành viên Ban điều hành.

Theo đó, vị trí Chủ tịch HĐQT của công ty đã được thay đổi từ bà Huỳnh Bích Ngọc sang ông Nguyễn Thành Chương - người có gần 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp - phát triển các khu dân cư và đã là Thành viên HĐQT độc lập của TTC Land từ tháng 6/2020.

TTC Land cũng thông qua giảm số lượng thành viên HĐQT từ 6 người xuống 5 người và tiến hành bầu bổ sung 2 Thành viên HĐQT mới là ông Lê Quang Vũ và ông Phạm Trung Kiên.

Đồng thời, doanh nghiệp bất động sản này đã bổ nhiệm Tổng giám đốc là ông Võ Thanh Lâm - người đang đảm nhiệm vai trò lãnh đạo tại một số công ty thành viên của TTC Land và có bề dày kinh nghiệm về quản lý dự án xây dựng, quản lý thi công, am hiểu công tác pháp lý dự án, phát triển kinh doanh.

Dàn lãnh đạo của TTC Land sau thay đổi

Theo TTC Land, việc thay đổi loạt nhân sự cấp cao là nhằm bổ sung, tăng cường nguồn nhân lực có thế mạnh phù hợp với định hướng 2024 cũng như chiến lược phát triển trong tương lai.

Cụ thể, tầm nhìn đến năm 2030, trong điều kiện thuận lợi, TTC Land sẽ mở rộng thêm mảng bất động sản công nghiệp và bất động sản kho vận tại thị trường phía Nam. Đây sẽ là nền tảng góp phần giúp TTC Land tiếp tục mở rộng phát triển theo chu kỳ chiến lược một cách ổn định bền vững trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang quan tâm tới Việt Nam như một điểm đến mới để mở rộng sản xuất.

Cùng với việc “trẻ hóa” bộ máy lãnh đạo, TTC Land cũng mạnh tay tái cơ cấu lại nhóm công ty con nhằm tối ưu việc vận hành. Chỉ trong vòng gần 4 tháng (từ tháng 7 đến tháng 10/2024), TTC Land đã quyết định giải thể 3 công ty (Công ty TNHH MTV TTC Land Retail Management, Công ty TNHH MTV Đầu tư Bất động sản TTC Land Phú Quốc và Công ty CP Đầu tư Bất động sản Thương Tín 620). Đồng thời, tạm ngừng kinh doanh 1 năm đối với Công ty CP Đầu tư Bất động sản TTC Land Hưng Điền (bắt đầu từ ngày 1/8/2024). Như vậy, đến tháng 10 công ty chỉ còn 8 công ty con đang hoạt động.

Ngoài ra, TTC Land còn có những động thái tái cấu trúc hoạt động tài chính. Vào tháng 5/2024, công ty đã công bố nghị quyết HĐQT thông qua kế hoạch phát hành 34,93 triệu cổ phiếu để hoán đổi 349,3 tỷ đồng nợ cho 3 chủ nợ. Kế hoạch này đã được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận vào giữa tháng 9. Thời gian triển khai có thể từ năm 2024 đến quý I/2025.

Đáng chú ý, trong số 3 chủ nợ của TTC Land có 2 công ty cũng trong “hệ sinh thái” Tập đoàn Thành Thành Công là Công ty CP Đầu tư Thành Thành Công sẽ hoán đổi 289,34 tỷ đồng thành 28,9 triệu cổ phiếu SCR, nâng sở hữu lên 22,7% vốn điều lệ và Công ty CP Khu công nghiệp Thành Thành Công sẽ hoán đổi 54,29 tỷ đồng nợ thành 5,4 triệu cổ phiếu, nâng sở hữu từ 0% lên 1,26% vốn điều lệ.

Có thể thấy, việc tái cấu trúc được TTC Land ráo riết thực hiện trong năm 2024 sau khi vừa trải qua 2 năm kinh doanh sa sút với lợi nhuận sau thuế năm 2022 chỉ 56 tỷ đồng và năm 2023 rơi về mức hơn 15 tỷ đồng, trong khi giai đoạn 2016-2021 luôn duy trì lợi nhuận hàng trăm tỷ đồng.

Với một doanh nghiệp đang vừa duy trì hoạt động vừa tái cấu trúc, ban lãnh đạo TTC Land chưa đặt quá nhiều kỳ vọng vào sự phục hồi lợi nhuận của năm 2024. Điều này thể hiện qua kế hoạch năm nay với doanh thu dự kiến tăng 90% so với năm 2023 lên 705 tỷ đồng nhưng lợi nhuận trước thuế chỉ 16 tỷ đồng, giảm 2,4% so với cùng kỳ.

Thực tế, trải qua ¾ chặng đường của năm, doanh thu thuần của TTC Land dù tăng trưởng 20% so với cùng kỳ nhưng mới thực hiện được gần một nửa kế hoạch năm (đạt 329 tỷ đồng). Tuy nhiên, điểm sáng là lợi nhuận trước thuế 9 tháng của công ty đã đạt 21,8 tỷ đồng, tăng trưởng 37% so với cùng kỳ và vượt kế hoạch cả năm. Dù vậy, lợi nhuận sau thuế vẫn ở mức khá khiêm tốn - gần 1,5 tỷ đồng, giảm 84% so với cùng kỳ.

Theo lý giải của doanh nghiệp, lợi nhuận sau thuế giảm do trong kỳ công ty chủ yếu bàn giao các sản phẩm nhà ở xã hội - vốn có biên lợi nhuận thấp.

Nhìn vào cơ cấu doanh thu 9 tháng của TTC Land, doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản (nhà ở xã hội) chiếm tỷ trọng lớn nhất, đạt 108 tỷ đồng (chiếm 32%) và tăng gấp 3 cùng kỳ; doanh thu từ dịch vụ bất động sản và doanh thu cho thuê sàn thương mại tại các dự án lần lượt đóng góp 24% và 23%, doanh thu từ bán hàng hoá (hoạt động kinh doanh thép và vật tư xây dựng) đóng góp 16%.

Trong đó, các dự án thương mại cho thuê thời gian qua đã đóng vai trò quan trọng trong chiến lược ổn định nguồn thu của TTC Land giữa bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn chung. Để tiếp tục mở rộng mảng kinh doanh này, đầu năm 2024, TTC Land đã khởi công dự án cao ốc phức hợp TTC Plaza Đà Nẵng với quy mô 18 tầng cao, 2 tầng hầm, gồm 1 tháp khách sạn - căn hộ du lịch và một tháp văn phòng 14 tầng có chung khối đế thương mại dịch vụ 4 tầng.

Cuối tháng 9/2024, TTC Land và Aeon Mall Việt Nam đã tiến hành trao hợp đồng thuê mặt bằng để hoàn thiện và vận hành trung tâm thương mại Aeon Mall tại 4 tầng khối đế thương mại dịch vụ thuộc dự án TTC Plaza Đà Nẵng.

Tính đến cuối tháng 10/2024, dự án này đang thi công đến dầm sàn tầng 4 và dự kiến sẽ vận hành chính thức vào cuối năm 2025, đóng góp nguồn thu ổn định với tỷ trọng lớn cho TTC Land trong thời gian sắp tới từ hoạt động cho thuê.

Bên cạnh đó, để tăng nguồn thu TTC Land cũng đang tập trung bán hàng và nghiên cứu chiến lược kinh doanh với dự án trọng điểm Panomax River Villa - một trong số ít dự án được tái khởi động tại khu Nam TP. Hồ Chí Minh thời điểm cuối năm 2024 và dự kiến bàn giao vào quý II/2025. Ngoài ra, công ty đang triển khai một số dự án khác như Charmington Dragonic, Charmington Iris, Charmington Tân Sơn Nhất,…

Các dự án đang triển khai của TTC Land

Với nỗ lực tái khởi công các dự án, thời điểm 30/9/2024, hàng tồn kho của TTC Land đã tăng gần 10% so với đầu năm lên 4.016 tỷ đồng (chiếm gần 37% trong tổng tài sản 10.891 tỷ đồng), trong đó bất động sản dở dang là 2.897 tỷ đồng và hàng hóa bất động sản là 1.076 tỷ.

Ở chiều ngược lại, cuối tháng 10, TTC Land đã thông qua chủ trương chuyển nhượng bất động sản tại Thoại Ngọc Hầu, quận Tân Phú. Đây được xem là một bước đi tiếp theo trong quá trình tái cấu trúc tài chính của công ty diễn ra liên tục từ đầu năm 2024.

Mục tiêu của việc chuyển nhượng này là thu hồi các khoản đầu tư không hiệu quả, chấm dứt hợp tác với những đối tác không đạt lợi nhuận kỳ vọng và tích cực thanh khoản các tài sản hiện hữu.

Nhờ đó, cơ cấu nợ vay ngân hàng của TTC Land giảm mạnh so với đầu năm. Đến cuối quý III/2024, nợ vay ngắn hạn từ ngân hàng của công ty giảm 24% so với đầu năm, còn 233 tỷ đồng, trong khi vay dài hạn ngân hàng đến hạn trả giảm 28% so với đầu kỳ còn 376 tỷ đồng, tổng vay dài hạn ngân hàng giảm 14% từ 1.376 tỷ đồng xuống còn 1.185 tỷ.

Đáng chú ý, TTC Land hiện cũng là một trong số ít doanh nghiệp bất động sản không còn nợ trái phiếu.

TTC Land thông qua phát hành gần 35 triệu cổ phiếu để hoán đổi nợ

“Làn gió mới” tại TTC AgriS